上海石二市政服务有限公司大田路皮革市场

编辑：市场通发布时间：2021-05-23 09:43:13 批发市场大全

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新手拿货常见问题

皮革产业链起伏分析？

海宁皮城作为a股唯*的皮革专业市场，主要以租店和卖店为主。由于项目系统的运营特点，一旦确定租金和售价，单个项目的短期利润回报具有高度的可预测性。从中长期来看，市场对公司的核心关注点是：1)租金水平的合理性和租金上涨的可持续性；2)外延扩张空间与回归；3)如何基于以上两点评价公司价值。在本报告中，我们试图从皮革产业链的角度，结合对上游商家的基层调查，探讨这三个核心问题。

品牌和规模优势，重资产不重资本：海宁模式与国内众多皮革市场相比，核心竞争力在于：1)率先从单一市场改造整个产业链的综合基地，汇聚产业人才和商家资源，实现延伸扩张，树立品牌和规模优势；2)资产重于资本，自建项目开发成本低(每平方米投资3100元，其中土地成本800元)。而且通过租售结合、租赁权费、年租预付等方式快速提取资金，提前锁定利润。

产业链健康发展，市场租金可持续：市场租金本质上是皮革产业链的利润分成。从基层调查反馈来看，上游商家利润率10-15%，产能持续扩大，底层员工年薪上升(缝纫工人7-9万，设计师20-30万)，行业景气度提升；更何况大部分商家是批发零售结合，单靠零售业务是入不敷出的。商铺带来的巨大批发业务是房租水平上涨的基础。在一个典型的批发商家，租金只占收入的5%。与10%的净利率相比，租金上涨对其利润的影响是可以接受的。

卖地扩张加速，行业集中度逐渐提高：2021年国内皮衣消费规模约1000亿元，我们估计公司总部和同二宝的营业额分为120亿元和30亿元，市场份额为15%。其他市场包括成都、北京、哈尔滨都是卖地项目，以零售业务为主，对海宁商家来说是增量而不是分流。参照当地市场20亿元的零售额，我们假设上述三个卖地项目自开业以来经过三年的培育，已经达到20亿的规模，而生产市场保持10%的增长率。2021年，公司市场营业额为310亿元，市场份额为20%。

稳定的租金回报是长期价值的根源：批发是产地的主要市场，租金高，但占收入比例低(租金上涨空间大)，而卖地市场则相反。我们假设生产市场维持现有的租金收入比，而销售市场给零售业务的租金收入比是15%，那么2021年的租金收入将是26亿，贡献13亿利润。如果估值15倍，则对应195亿元的市值。我们认为，该公司目前的市值已经包括投资者对已公布项目成功率较高的预期。如果随后的租金涨幅超出预期以及其他潜在的新项目(如xi安、乌鲁木齐等。)，市值还有持续提升的空间。

短期内，我们预测公司12-14年的每股收益分别为1.25、1.8、2.0元，其中租赁业务贡献的每股收益分别为0.86、1.25、1.43元，覆盖，评为“推荐”。

风险预警：由于经济和天气因素，皮衣终端需求低于预期；输出扩展被阻止。